Какой налог за продажу квартиры и как его посчитать

Продаёте квартиру? Значит, пора разобраться с налогами, ведь не знать, какой налог за продажу квартиры, — это всё равно что идти в темноте без фонарика. Вы узнаете, кто и сколько должен платить, какие есть льготы и как не переплатить. И никаких сложных формул — только полезные советы!

Представьте ситуацию

Вы продаёте квартиру и вдруг понимаете, что кроме покупателей вам придётся угождать и налоговой. Кому хочется платить лишние деньги? Особенно если непонятно, как рассчитывать налог, с какой суммы, по какой ставке, и вообще — а нужно ли платить налог?

Вот именно! Ошибиться в этом вопросе — это как забыть включить телефон на важной встрече. Неудобно и дорого.

Как работает налог с продажи квартиры

С точки зрения закона, налог с продажи квартиры — это налог на доход физического лица (НДФЛ), и он считается с прибыли, которую вы получили от сделки.

Проще говоря:

Налог считается как разница между тем, сколько вы получили от продажи, и тем, сколько потратили на покупку.

Если расход подтвердить нельзя — не беда, существует фиксированный налоговый вычет. Но обо всём по порядку.

Какая ставка налога и когда она меняется

До 2025 года ставка налога была жёстко фиксирована — 13%. После 2025 года, всё усложняется и появляется прогрессивная шкала:

Это значит, что если вы заработали на продаже квартиры 3 миллиона, то первые 2,4 миллиона обложатся по ставке 13%, а оставшиеся 600 тысяч — по 15%.

Пример расчёта

Вы купили квартиру за 4 500 000 рублей, а продали за 6 000 000 рублей. Ваш доход — разница:
6 000 000 – 4 500 000 = 1 500 000 рублей

Налог по ставке 13%:
1 500 000 × 13% = 195 000 рублей

Если подтвердить расходы сложно — можно применить налоговый вычет, который снизит налогооблагаемый доход.

Что такое налоговый вычет и как его использовать

Налоговый вычет — это «волшебный» способ снизить налоговую базу.

Максимальные суммы вычетов:

Пример: вы получили доход в 3 500 000 рублей от продажи квартиры. Применяя вычет в 1 000 000 рублей, налог считается только с 2 500 000 рублей.

Ещё один лайфхак: вычет можно применять только один раз в год, так что планируйте сделки мудро!

Когда платить налог не нужно — минимальный срок владения

И тут начинается самое интересное. Чтобы не платить налог вообще, нужно владеть квартирой определённое время. Условно, если квартира ваша «долгожитель», то налог платить не нужно!

Минимальный срок владения зависит от даты покупки и условий:

• Квартира получена до 1 января 2016 года — налог платить не нужно
• Квартира в наследство, куплена у близких, приватизирована после 2016 года, или жильё единственное — налог не платите
• Если квартира получена после 2016 года, куплена на рынке, и не является единственным жильём — налог платится

Важно! Срок владения считается с момента регистрации права собственности. Для новостроек, купленных по договору долевого участия (ДДУ), срок считается с момента полной оплаты квартиры.

И бонус: если вы продаёте жильё и покупаете новое, то проданное считается единственным, если новая покупка оформлена в течение 90 дней.

Кадастровая стоимость против цены сделки

Налог рассчитывают не только по договорной цене. Если цена продажи ниже кадастровой стоимости, умноженной на специальный коэффициент, налог считают от кадастровой стоимости. Это сделано для того, чтобы не занижать цену квартиры искусственно и не обманывать налоговую.

Итоговый чек-лист для продажи квартиры

Заключение

Продажа квартиры — дело серьёзное, и налог тут играет роль важного союзника, а не только врага. Зная ставки, сроки владения и вычеты, вы сможете грамотно рассчитать сумму налога и избежать переплат. А может даже уменьшить налоговую нагрузку — ведь квартира не должна стать вашим налоговым камнем на шее.

Не позволяйте налогам превращать вашу прибыль в пыль! Лучше вооружитесь знаниями и получайте выгоду от продажи по полной программе.